De nombreux vendeurs, et même des propriétaires qui pensent vendre dans les prochaines années, se demandent si le temps passé et les dépenses engagées dans la rénovation de leur sous-sol augmenteront la valeur de leur bien. En général, la réponse est oui. Mais si votre budget est limité, ce n’est pas toujours le meilleur moyen pour augmenter la valeur immobilière de votre maison.
En termes de plus-value immobilière, un sous-sol aménagé ne vous apportera pas autant qu'un espace de vie au rez-de-chaussée ou des chambres à coucher au-dessus du niveau du sol. L’ajout d’une chambre au rez-de-chaussée aura probablement plus de valeur qu'un sous-sol fini, mais les dépenses pourraient être beaucoup plus élevées. Pour vous en convaincre, vous pouvez simuler la valeur ajoutée apportée par ces travaux en réalisant une estimation immobilière en ligne et gratuite sur le site l'Apporteur d'Immo.
Dois-je finir mon sous-sol ?
L'opportunité de finir votre sous-sol dépend de votre mode de vie, du marché immobilier local et de vos objectifs. Par exemple, si vous êtes un passionné de cinéma et que vous ne prévoyez pas de vendre avant quelques années. La construction d'une salle de cinéma dans votre sous-sol pourrait bien en valoir la peine. Vous obtiendrez un retour sur investissement de 70 % en moyenne, et les 30 % que vous ne rattraperez pas pourraient en valoir la peine si l'on considère les années pendant lesquelles vous pourrez profiter du cinéma en sous-sol avant de le vendre.
Types de sous-sols finis
Il existe trois principaux types de sous-sols finis. Le type de rénovation du sous-sol que vous choisissez varie en fonction de la structure existante de votre maison et de l'argent que vous êtes prêt à dépenser.
Sous-sol de sortie
Généralement le plus attrayant pour les acheteurs en raison de la quantité de lumière naturelle, un sous-sol ouvert a une porte pleine grandeur (souvent coulissante) qui mène à un espace extérieur, comme une cour ou un patio. Ce type de sous-sol ressemble davantage à un rez-de-chaussée (en raison d'une propriété dont la pente est d'au moins 1,80 m d'avant en arrière), ce qui permet également d'avoir des fenêtres plus grandes et plus de lumière naturelle, ce que les acheteurs adorent.
Dans une maison avec un sous-sol accessible, le rez-de-chaussée sera au niveau de la rue à l'avant de la maison mais surélevé à l'arrière, souvent avec un porche ou une terrasse. Notez que sur certains marchés, on considère les sous-sols sans ascenseur comme des étages supérieurs lorsqu'il s'agit de calculer le prix au pied carré (nous y reviendrons plus tard).
Sous-sol standard
C'est à cela que vous pouvez penser lorsque vous imaginez un sous-sol traditionnel. Un sous-sol traditionnel est souterrain, avec des murs en béton et sans lumière naturelle autre que des petites soupiraux près du plafond. Un sous-sol standard est généralement à quelques mètres au-dessus du sol. Étant donné le manque de lumière naturelle, le sous-sol standard est moins attrayant pour les acheteurs à la revente. Pour ce type de sous sol, nous vous conseillons de rafraichir les peintures des murs. Choissez bien les couleurs pour ne pas assombrir ce typ de sous-sol souvent mal éclairé.
Sous-sol en rez-de-jardin
À mi-chemin entre le sous-sol standard et le sous-sol de sortie, le sous-sol en rez-de-jardin est partiellement au-dessus du sol et partiellement en dessous du sol, en raison d'un terrain quelque peu en pente. Le sous-sol en rez-de-jardin peut avoir une combinaison de fenêtres de grande taille et de petites fenêtres, mais il est peu probable qu'il y ait une porte donnant sur le jardin.
Rendement de l'investissement dans un sous-sol fini
Comme pour toute grande rénovation, il est important de noter que des travaux d’aménagement d'un sous-sol ne vous permettra pas de récupérer la totalité de votre investissement à la vente de votre bien. Il est généralement conseillé de réaliser ces travaux pour votre propre plaisir, puis de récupérer une partie de l'argent dépensé en cours de route lorsque vous décidez de vendre.
Cela dit, de nombreux acheteurs recherchent activement des maisons avec un sous-sol fini. Et sur un marché d'acheteurs compétitif, votre maison peut vraiment se distinguer des autres maisons à vendre si elle est l'une des rares à avoir un sous-sol fini et fonctionnel.
Comment les évaluateurs évaluent les sous-sols finis
Si vous envisagez de vendre, vous pensez probablement réaliser des travaux dans votre sous-sol à des fins de revente et de marketing, et non pour votre plaisir personnel. Dans ce cas, comprendre comment les sous-sols sont évalués vous permettra de mieux comprendre l'impact que cela aura sur la valeur globale de votre maison.
Tout d'abord, pour comprendre comment les évaluateurs calculent la valeur des sous-sols, vous devez connaître trois termes clés :
Au-dessus du niveau du sol : Au-dessus du niveau du sol : une pièce ou un espace de vie qui ne se trouve pas au sous-sol. Elle est située au-dessus du niveau du sol.
En dessous du niveau du sol : le terme "en dessous du niveau du sol" désigne les pièces ou les espaces de vie situés au sous-sol ou sous le niveau du sol.
Surface habitable brute : la surface habitable brute est la surface totale de l'espace résidentiel fini, au-dessus du niveau du sol. Notez que votre sous-sol fini ne sera généralement pas inclus dans ce chiffre, même si celui-ci contribue à augmenter la superficie habitable de votre bien.
Les évaluateurs prennent en compte la proportion de votre maison qui est au-dessus du niveau du sol par rapport à celle qui est en dessous. L'espace habitable sous le niveau du sol vaut environ la moitié de l'espace habitable au-dessus du niveau du sol.
L'évaluateur peut également effectuer des calculs en utilisant des maisons similaires vendues récemment dans votre secteur géographique pour déterminer la valeur exacte de votre maison. Lorsqu'ils évaluent une maison avec un sous-sol, les experts ne comparent que les maisons qui ont une surface habitable supérieure au niveau du sol similaire. Par exemple, si votre maison a une superficie de 1 500 mètres carrés au-dessus du niveau du sol et 500 mètres carrés au sous-sol, un évaluateur ne la comparera pas à une maison ayant une superficie habitable de 2 000 mètres au-dessus du niveau du sol. Donc, si vous faites vos propres recherches sur des biens comparables, assurez-vous de garder cela à l'esprit pour éviter de surévaluer votre maison.
L’Apporteur d’Immo détermine la valeur d'une maison en utilisant des stratégies similaires. L’Apporteur d’Immo met à la disposition de ses mandataires, spécialistes dans leur secteur géographique, des avis de valeur extrêmement détaillé vous permettant de vous faire une idée précise de la valeur de votre maison.
Conseils relatifs aux travaux d'un sous-sol afin d'augmenter la valeur de la maison
Effectuer des travaux dans un sous-sol non fini n'est pas aussi simple que d'ajouter des cloisons sèches et du parquet. Vous devrez également vérifier les lois locales et les exigences en matière de permis. Un autre élément à prendre en compte lors de la planification d'un réaménagement de sous-sol est de mettre en balance le type d'aménagement que vous souhaitez créer avec le potentiel de l'espace disponible. Des conseils de professionnels comme l'optimisation de l'éclairage et le choix de matériaux résistants à l'humidité peuvent également vous aider pendant la phase de planification.
1. Vérifiez les lois locales
Vous aurez probablement besoin d'un permis pour finir votre sous-sol, et la première étape consiste toujours à vérifier auprès de votre administration locale le coût des permis et les démarches à suivre pour faire approuver votre projet.
Les propriétaires sont parfois tentés de sauter la procédure d'obtention du permis, car cela représente un coût supplémentaire et les travaux ne sont pas facilement visibles depuis la rue, ce qui réduit le risque de se faire prendre. Mais si vous vous faites prendre, vous risquez de devoir payer une lourde amende. Il est important de noter que les entrepreneurs de bonne réputation refuseront de travailler sans permis, et si vous voulez que le travail soit bien fait - et en toute sécurité - vous ne voudrez pas avoir recours à un entrepreneur clandestin.
En outre, les rénovations sans permis peuvent constituer un signal d'alarme pour les acheteurs lors d'une inspection de la maison, ce qui les pousse parfois à vouloir renégocier ou même à renoncer à l'affaire.
2. Choisissez une fonction
Si vous aménagez un sous-sol pour votre propre usage, vous voudrez y ajouter les pièces qui conviennent le mieux à votre mode de vie - peut-être avez-vous besoin d'une chambre d'amis, d'une plus grande buanderie ou d'une salle de jeux pour vos enfants. Mais si vous aménagez un sous-sol pour la revente, vous devrez déterminer ce qui se vend le mieux sur votre marché.
Il est important de se rappeler que le style, l'aspect et la qualité des finitions de votre sous-sol doivent s'harmoniser avec le reste de votre maison. Par exemple, si vous avez une maison haut de gamme, vous devriez avoir un sous-sol haut de gamme.
3. Sélectionnez votre aménagement
En général, les acheteurs recherchent des plans ouverts. L'un des défis auxquels les gens sont confrontés lors de la finition des sous-sols est de travailler autour des murs porteurs et des systèmes comme le chauffe-eau, le boîtier électrique et le fourneau, qui y sont souvent logés. Avant d'aller trop loin dans votre planification, parlez à votre entrepreneur de ce qui est faisable dans votre espace.
Il est également intéressant de noter que, selon le rapport 2020 de L’Apporteur d’Immo portant sur les tendances des consommateurs, 60 % des acheteurs ont déclaré qu'il était extrêmement important qu'une maison comprenne une chambre d'amis ou une chambre d'appoint, donc si votre maison n'a pas de chambre d'amis au-dessus du niveau du sol, cela pourrait être un ajout judicieux.
4. Vérifiez la hauteur de votre plafond
La hauteur standard d’un plafond est de 2,5 mètres. Mais dans un sous-sol où la lumière est limitée, plus les plafonds sont hauts, mieux c'est. Les tuyaux et les conduits sont deux des principales raisons pour lesquelles les sous-sols ont souvent des plafonds bas, alors discutez avec votre entrepreneur de ce qui peut être fait pour maximiser la hauteur des plafonds.
5. Donner la priorité à la lumière
Si vous êtes en mesure de créer un sous-sol accessible, vous ajouterez beaucoup plus de lumière naturelle, ce qui rendra non seulement l'espace plus agréable pour vous, mais aussi le sous-sol plus attrayant pour les acheteurs.
Compensez le manque de lumière naturelle en ajoutant le plus d'éclairage possible. L'éclairage encastré peut être un excellent moyen de créer une luminosité totale dans un sous-sol, sans causer de problèmes de hauteur sous plafond.
6. Choisir le bon revêtement de sol pour le sous-sol
Lors de la finition du sol du sous-sol, faites particulièrement attention aux matériaux de revêtement de sol. Dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas installer du parquet en bois en raison de problèmes d'humidité qui peuvent provoquer des déformations et des fentes.
La moquette ou des dalles de moquette de haute qualité (qui peuvent toutes deux combattre la sensation de froid que l'on trouve couramment dans les sous-sols) sont de bonnes options. Le vinyle de qualité si vous vivez dans un climat plus chaud est préconisé.