L’achat d’une maison est l'investissement financier le plus important pour la plupart des gens au cours de leur vie. Il est donc important de savoir combien vous pourriez tirer profit de la vente de votre maison, surtout si vous voulez utiliser le produit de la vente pour acheter une nouvelle maison, envoyer les enfants à l'université ou générer des revenus avec un autre type d'investissement.
Les calculs sont très personnalisés. Le montant que vous êtes susceptible d'empocher est déterminé principalement par la valeur nette actuelle de votre bien et le solde de votre prêt bancaire. L'estimation immobilière de votre bien immobilier sur l'Apporteur d'Immo vous permettra de vous faire une première idée.
Sous-estimer sont bien pour diminuer le montant de votre plus ou moins value est très dangereux pour l'administration fiscale. En effet, celle-ci peut vous demander de la corriger, ou encore plus grave peut vous redresser.
De manière générale, sous estimer un bien immobilier présente de nombreux risques.
Quel est la plus-value nette de la vente d'une maison ?
La plus-value nette est le montant que vous gagnerez après avoir pris en compte tous les coûts liés à la vente de votre maison. En termes simples, la plus-value nette est le prix de vente de votre logement moins le montant du remboursement du prêt hypothécaire et les autres frais liés à la vente.
Selon une analyse de L’Apporteur d’Immo, le propriétaire français moyen dépense 20 871 euros en frais supplémentaires ou "cachés" liés à la vente d'un logement. Votre plus-value nette peut être influencé par de nombreux types de coûts différents, qui doivent être soustraits du prix de vente.
Coûts typiques liés à la vente
Pour déterminer le montant de vos gains, vous devez d'abord connaître les frais qui accompagnent généralement la vente.
Coûts liés aux réparations
Les vendeurs effectuent souvent des réparations pour rendre leur bien plus attrayant avant la mise en vente. Le but est de vendre plus rapidement et plus cher. Comme ces investissements vous aideront à vendre votre maison, tenez-en compte dans votre produit net.
Selon l'analyse de L’Apporteur d’Immo, le vendeur type dépense environ 6 000 euros pour effectuer des réparations avant la mise en vente.
Frais de déménagement
Prenez en compte le coût de votre déménagement, notamment la location de camions, les déménageurs professionnels, les matériaux d'emballage, les frais de stockage et de logement temporaire.
Les déménagements à moins de 100 km avec deux déménageurs et un camion coûtent généralement entre 80 et 100 euros de l'heure, plus 25 ou 50 euros de l'heure pour les déménageurs supplémentaires.
Les déménagements longue distance (plus de 100 km) coûtent entre 2 000 et 5 000 euros par déménagement, plus une moyenne de 0,50 euros par livre.
Montant du remboursement de votre prêt
Vous devez inclure le remboursement de tout prêt ou ligne de crédit que vous avez contracté pour votre logement. Si vous êtes propriétaire de votre logement depuis longtemps ou si sa valeur a considérablement augmenté, le montant du remboursement de votre prêt sera nettement inférieur au prix de vente (ce qui signifie que vous aurez plus d'argent dans vos poches).
L'inverse est également vrai. Moins vous avez de fonds propres, plus le montant du remboursement de votre prêt est élevé par rapport au prix de vente. Moins de 10 % des propriétaires français ont une valeur nette négative dans leur maison, ce qu'on appelle aussi être sous l'eau. Cela signifie qu'ils doivent plus d'argent que la valeur de leur maison. Ce chiffre n'inclut pas les propriétaires qui peuvent devoir un peu moins ou le même montant, mais ceux qui peuvent devoir apporter de l'argent à la vente en raison d'autres coûts liés à la vente.
Frais annexes
Les frais de clôture du vendeur sont l'une des principales dépenses liées à la vente d'une maison. Attendez-vous à dépenser 5 % du prix de vente pour les frais annexes. Pour une maison se vendant au prix médian de 230 100 euros en France, cela représente entre 12 000 et 10 000 euros.
La majeure partie de ces frais vont aux agents immobiliers si les frais sont à la charge du vendeur.
Les "frais annexes " sont un terme générique désignant un large éventail de charges, de taxes et de frais nécessaires pour conclure la vente d'une maison. Voici quelques-unes des dépenses les plus courantes :
- Commissions
- Assurance de titres
- Frais de séquestre
- Impôts fonciers proportionnels
- Frais de remboursement anticipés de prêt bancaire
- Frais d'avocat
Comment calculer la plus-value de la vente d'une maison
Une fois que vous avez listé les frais que vous allez payer, il est temps de faire des calculs pour estimer la plus-value de la vente de votre maison.
1. Déterminez la valeur de votre maison et le prix de vente potentiel
La valeur d'une maison française typique est estimée à 226 300 euros, mais la valeur de votre maison peut être beaucoup plus ou moins élevée en fonction de facteurs tels que la qualité de la maison, l'emplacement et les conditions du marché local. La première étape consiste à déterminer la juste valeur marchande de votre maison. Il existe plusieurs façons de le faire :
Engager un agent immobilier : L'une des premières choses qu'un agent immobilier fera pour vous est de fournir une analyse comparative du marché (ACM), qui peut vous donner une première estimation.
Effectuez cette analyse : Recherchez par vous-même des ventes récentes comparables, en recherchant des maisons similaires qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois.
Estimez votre bien sur L’Apporteur d’Immo : en moins d’une minute, vous obtiendrez une première estimation fiable de votre bien.
2. Déterminez les couts de remboursement de votre prêt immobilier
Contactez votre banque pour déterminer le montant du remboursement de votre prêt.
Demandez à votre banque si votre prêt fait l'objet d'une pénalité pour remboursement anticipé. Une pénalité de remboursement anticipé est un frais facturé par une banque qui lui permet de récupérer une partie des intérêts qu'elle perdra lorsque vous vendrez la maison et clôturerez le prêt. Tous les prêts ne sont pas assortis d'une pénalité pour remboursement anticipé, et ceux qui le sont ne s'appliquent généralement que si vous vendez dans les premières années suivant l'achat. La façon dont les prêteurs calculent la pénalité varie. Il peut s'agir d'un taux fixe, d'un pourcentage du solde de votre prêt ou d'un pourcentage des intérêts restants que vous devez.
3. Estimez le coût de relooking de votre logement
Selon le rapport de L’Apporteur d’Immo, 48 % des acheteurs pensent il est nécessaire de remettre leur logement au gout du jour. Le home staging peut être plus ou moins couteux selon les cas.
À l'échelle nationale, les vendeurs dépensent en moyenne 1 805 euros pour le home staging, sur un total de 6 570 euros dépensés pour l'ensemble de la préparation du logement avant la vente.
4. Prise en compte des réparations nécessaires
Le montant que vous finirez par dépenser dépend des réparations qui doivent être effectuées sur votre maison, mais s'occuper des principaux éléments avant la mise en vente est souvent la solution la plus logique d'un point de vue financier. De nouveaux équipements mécaniques ou des améliorations peuvent contribuer à rendre votre maison plus attrayante pour les acheteurs, ce qui peut entraîner des offres plus nombreuses et plus élevées. Cela vous permet également de contrôler entièrement qui effectue les travaux et combien vous payez pour les réparations, au lieu de laisser l'acheteur décider du montant qu'il pense pouvoir couvrir.
5. Soustrayez les commissions des agents ou les frais de marketing
Comme mentionné précédemment, les commissions peuvent s'élever à 6 % du prix de vente, selon la manière dont vous décidez de vendre votre maison.
Un moyen d'éviter les commissions d’agence et les frais de marketing est de vendre par soi-même. Une étude des notaires de France révèle qu’en moyenne 30% des français choisissent cette option.
6. N'oubliez pas les frais de transaction
Quelle que soit la manière dont vous vendez votre maison, tous les vendeurs paient des frais pour la vente d'une maison, qu'ils soient payés par le produit de la vente ou de leur poche. Les frais de clôture du vendeur comprennent des éléments tels que les droits de mutation, les taxes foncières au prorata, les services publics au prorata, les frais de séquestre et une police d'assurance de titre pour l'acheteur. Dans l'ensemble, ces frais peuvent représenter de 2 à 4 % du prix de vente, en fonction de votre lieu de résidence et des détails financiers de la vente.