L’ensemble des méthodes d’évaluation sont listées dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Toutes ces méthodes sont utilisées par les experts immobiliers. Celui-ci reste seul maitre dans le choix de la méthode à utiliser. Quoi qu’il en soit, il doit toujours agir dans l’intérêt de ses clients. Ces méthodes pour l'estimation immobilière d'un bien immobilier sont toutes très différentes les unes des autres.
La méthode des comparables
Cette méthode est la plus simple à comprendre. Elle consiste à prendre comme points de référence les dernières ventes de bien comparables au bien estimé. Cette méthode est la plus utilisée. C'est celle qu'il faut utiliser pour déterminer le bon prix de vente d'une maison ou d'un appartement. L’administration ou même les notaires l’utilisent. L’inconvénient de cette méthode est qu’elle ne tient pas compte des variations de marché récentes. Votre estimation est donc trop basse si le marché a une dynamique haussière.
La méthode par capitalisation
Cette méthode s’appuie sur les revenus locatifs existants ou potentiels. Il s’agit là de capitaliser ses revenus en utilisant un taux constaté sur le marché. Cette méthode anticipe le rendement immobilier du bien étudié. Elle est extrêmement simple et moins élaborée que la méthode d’évaluation par Discounted Cash Flow.
La méthode par cout de remplacement
Les assurances l’utilisent beaucoup. Elle cherche à calculer le prix de revient d’un bien immobilier, diminué de la valeur de sa vétusté. Elle s’applique à des biens spécifiques pour estimer leur utilité d’exploitation.
La méthode indiciaire
Elle consiste à appliquer un coefficient de variation à une valeur de marché antérieure. Plus personne ne l’utilise aujourd’hui.
La méthode par « sol et construction »
La valeur du bien est décomposée en deux parties, la valeur du bâtiment et la valeur du terrain. Difficile à mettre en œuvre, elle est redoutable pour estimer un immeuble. La valeur du bâtiment est grosso mode égale à la valeur à neuve déduite de la valeur de sa vétusté.
La méthode du bilan promoteur
C’est la méthode couramment utilisée pour évaluer les immeubles développement, ou pour estimer la valeur d’un terrain à bâtir en milieu urbain. La méthode est aussi utilisée pour des bâtiments devant subir de très lourds travaux de rénovation. En partant du prix de vente prévisionnel et en deduisant l’ensemble des couts à ce prix, on obtient la valeur du bien à estimer. Les couts sont les couts de construction, et toutes les charges telles que les frais financiers, les honoraires des différents prestataires …
Les méthodes professionnelles
Cette méthode est utilisée uniquement lorsqu’il s’agit d’estimer des biens spécifiques tels que des hôpitaux, des cinémas, des hôtels… Le code de commerce impose l’évaluation de ces biens via cette méthode. Elle permet entre autres d’estimer la valeur d’un fonds de commerce ou la valeur locative des murs.
La méthode par analyses jurisprudentielles
Cette méthode permet de traduire l’impact dans le prix d’un bien d’un ensemble de nuisances telles que des troubles de voisinage anormaux ou encore des servitudes de passage … Elle consiste en une analyse de textes réglementaires et de jurisprudences pour estimer ces nuisances.
L'emploi de l'une de ces méthodes pour calculer la valeur d'un bien vous permettra très certainement d'éviter les problèmes avec l'administration fiscale. Elle vous permettra en outre d'obtenir un prix de marché fiable pour calculer votre plus ou moins value immobilière, de vendre à un prix cohérent, ...