Vendre rapidement son bien immobilier passe par inévitablement par un prix de vente juste. Déterminer ce prix n’est pas chose facile. A qui s’adresser pour obtenir une estimation immobilière fiable ? Quels sont les critères à retenir ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?
Le vrai prix d’un bien immobilier n’existe pas. Le but est de trouver un acquéreur rapidement avec un prix qui reflète le plus possible la valeur du bien. Aucun professionnel de l’immobilier ou outil d’estimation en ligne ne vous donnera le même prix. Les variations sont d’ailleurs parfois très fortes.
La première chose à faire lorsqu’on estime son bien immobilier est de mettre son affectivité de côté. Le vendeur doit être objectif quant aux qualités et défauts intrinsèques de son bien. Compter son l’effet coup de cœur est une stratégie qui peut marcher. Mais l’effet négatif de cette stratégie est que vous augmentez aussi sans doute votre délai de vente. Sachez qu’il est en moyenne de 3 mois en France. Dans les zones tendues, il est de 20 jours seulement si le bien à vendre est au prix de marché. Il est donc préférable de fixer un prix de vente immobilier stratégique pour anticiper de futures négociations.
Comment déterminer son prix de vente ?
La première étape consiste à calculer son prix de revient. Le calcul est très simple. Il faut additionner le prix d’achat net vendeur avec les frais de notaires ou autres frais d’acquisition, et le cout des travaux si nécessaire. Vous ne devez pas prendre en compte dans ce calcul les intérêts d’emprunt et charge de crédit immobilier.
Une fois le prix de revient calculé, consultez les offres en ligne relatives à des biens immobiliers comparables dans votre secteur géographique. Les prix de vente en ligne ne correspondent pas aux prix de transaction. Il faut tenir compte d’une négociation probable et retirer le frais d’agence.
L’administration française met aussi gratuitement à votre disposition des bases de données. La base DVF permet notamment de consulter le détail de toutes les transactions ayant eu lieu depuis 5 ans. Attention, les prix indiqués sur cette base ne sont pas actualisés. Vous ne pouvez donc pas vous appuyer sur celle-ci pour estimer votre bien.
Qui contacter pour estimer le prix de vente de son bien ?
Vous pouvez consulter les outils d’estimation en ligne sur Internet. Mais attention, tous ne se valle pas. Vous trouverez des écarts de prix importants selon les sites. L’Apporteur d’Immo est un outil en ligne qui se distingue. Les données sont actualisées chaque mois et le maillage du territoire très fin du site permet d’obtenir une première idée fiable de la valeur de son bien immobilier.
Bien entendu, demandez à une agence immobilière de votre quartier un avis de valeur. Les agences fournissent généralement gratuitement l’estimation de votre bien dans l’espoir de signer avec vous un mandat de vente. Fuyez les agences qui vous font payer votre estimation.
Les notaires peuvent aussi vous aider à estimer votre bien. Ces derniers connaissent les derniers prix de transaction. Ils sont donc au fait du marché immobilier. A l’instar de l’agent immobilier, celui-ci peut vous fournir un avis de valeur qui n’engage pas à responsabilité. Il pourra aussi réaliser une expertise immobilière de votre bien s’il est titulaire du label d’expert en évaluation. Cette expertise est beaucoup plus poussée et coutera plus chère. Noter que dans le cas d’une expertise, le notaire engage sa responsabilité juridique. Le prix est généralement de 500 euros pour un appartement à Paris.
Pour réaliser une expertise immobilière, vous pouvez faire appel à des sociétés spécialisées. Ces experts réalisent un audit complet de votre bien. Il vous en coutera en moyenne 1000 euros.
Quels sont les critères à prendre en compte pour déterminer le prix de vente de mon logement ?
Le premier critère, le plus important est l’emplacement. Une zone dynamique, avec un réseau de transports développé, des écoles à proximité aura plus de valeur qu’une zone mal desservie, avec un fort taux de chômage. Dans les zones urbaines, la circulation et les nuisances sonores sont des facteurs importants. On trouve ainsi des variations de prix importantes entre deux biens similaires à seulement 100 mètres de distance.
La superficie et le nombre de pièces sont des critères extrêmement importants eu aussi. L’agencement des pièces doit être optimal. Si vos chambres sont enfilades, il sera nécessaire d’appliquer une décote au prix de votre bien. De même, si la taille des pièces est disproportionnée les unes par rapport aux autres, il y ad e forte chance que le prix en soit impacté.
L’état du bâti du logement est lui aussi non négligeable. Il est à l’origine de la première impression des acheteurs. S’il est mal entretenu ou mauvaises état, l’acheteur répercutera le prix des travaux à votre prix de vente.
Les performances énergétiques de vote bien immobilier ne sont pas à négliger. Plus votre logement est performant, moins les factures de chauffage sont élevées. Sur le long terme, les économies peuvent être énormes. Bien entendu, un acquéreur prend en compte ce facteur lorsqu’il compare des biens comparables. C’est pour lui un argument de négociation sur le prix de vente.
La vue du bien a un impact important sur le prix de votre logement. Il est évident qu’un bien sur rue avec vis-à-vis n’a pas la même valeur qu’un bien offrant une jolie. Sachez qu’un vis-à-vis à 10 mètres de votre fenêtre engendre en moyenne une baisse de prix de 10%.
La valeur de votre bien peut aussi varier fortement en fonction de son exposition. Plus le bien est lumineux, plus il vaudra cher. Un bien exposé plein nord subira en moyenne une décote de 10%. A contrario, un bien exposé plein Sud verra sa valeur augmenter de 10%.